北摂ランキング　塗装・防水工事　１位に輝きました　㈱マツミです。

お客様の声で選んでいただいたことに心から感謝いたします。

大阪府茨木市　創業５4年　施工実績3万件！！
施工技術は、茨木市の入札物件（今年は、小学校・中学校あわせて３校）の改修工事をさせて頂きました。
茨木市の評価は、８０点以上！！
施工技術評価を茨木市では１位を頂いております。

これからも「感動分岐点を超える仕事」をしてまいりますので、よろしくお願いいたします。

笑顔お届け隊　隊長の宮脇です。

読んでいただきありがとうございます。

ご存知ですか？資産価値の上げ方を｜大阪・外壁塗装・防水工事
先日、プレゼンさせていただきました。

資産価値をあげたい方は
マツミのデザインの出来る施工を！

何故、マンション、家、住まいのメンテナンスは必要か？

模修繕の必要性｜マンションの修繕工事

大規模修繕はなぜ行う必要があるのでしょうか。時期が来たから？　それとも外壁にひびが入ってしまったからでしょうか？どちらも、当たらずといえども遠からず、といったところです。

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安全性の確保

居住者から見て、もっとも大切なのが安全性です。劣化した建物を放置しておけば、さらなる劣化を助長していまい、鉄筋コンクリートの「爆裂」、剥離したタイルやコンクリート塊の落下などの危険性が高まってしまいます。定期的な劣化調査を行い、適切な時期に適切な補修を行うことで、長期的に安全性を確保することができます。

資産価値の維持

建物や設備は、たとえ使っていなかったとしても、経年とともに劣化していくもの。劣化が進んでいけば、当然マンションの資産価値や物件の魅力は下がっていきます。快適性が失われ、居住者が離れていくだけでなく、新たな居住者も入りづらくなり、入居率の低下を招いてしまうことも少なくありません。建物の劣化が進行する前に適切な補修を行い、できるかぎり初期の状態に近づけることで資産価値を維持していくことができます。

資産価値の向上

大規模修繕工事はただ劣化した部分を直すだけではありません。オール電化工事やバリアフリー工事などを併せて行うことで設備をグレードアップさせ、資産価値を向上させることも可能です。時代の流れに伴う暮らしや法律の変化に合わせて改修することで資産価値を上げていくことも大規模修繕工事の大きな意義と言えます。

建物の延命

定期的な補修・改修は、マンションの寿命を延ばすことにもつながります。住まいを少しでも長い間使えるようにするために、定期的な大規模修繕工事は必須です。
時期は？

時間の経過とともに建物も年を取り、少なからず建物自体に影響を及ぼして参ります。
建物の劣化が進み手遅れになる前の適正な時期に修繕工事を行うことで、大切な建物の寿命をより長く維持することができます。
また手遅れになってからの改修工事は時間も費用も増えてしまうことが多いため、予算の面からも適正時期の工事をお勧め致します。
さらに、大切な建物の資産価値を落とさないためにも修繕工事は必要です。

リフォームを行う際に考えたいのは、

リフォームによっていかに「不動産価値を上げる」か、ということです。

今お住まいのご自宅を資産として活用した際に、どの位の価値があるかという視点を持って見ると、必要に迫られたリフォームから付加価値を得たリフォームへと目的意識も変わってきます。

今回は、自宅という資産価値をアップさせるリフォームの方法をご紹介します。いつもとは視点を変えて、ちょっと違ったリフォームについて考えてみましょう。

不動産の価値　収益還元法

不動産の価格設定に収益還元法という考え方があります。これは不動産の運用によって得られると期待される収益、すなわち「賃料」を基に不動産の価値を評価する方法です。業界の計算式は難しいものが多いので、最も簡単な資産計算をしてみましょう。

駅から徒歩15分の3ＬＤＫマンションをお持ちだったとします。それを賃貸に出したところ、10万円で借り手がありました。

この場合の年間収益は10万円×12ヶ月＝120万円、雑費・諸税を引いて100万円の実収益です。この物件が5%の収益率だとして計算をすると、100万円(実収入)÷0.05(収益率)＝2000万円　で、マンションの評価額は2000万円になります。

一方、駅から徒歩5分のワンルームが10万円で賃貸されています。

こちらの物件も同じように評価額を計算すると、10万円×12ヶ月＝120万円、120万円－(雑費・諸税)＝100万円、100万円(実収入)÷0.05(収益率)＝2000万円　で、3LDKのマンションと同じ評価額になります。

つまり諸条件に関わらず賃貸収益で不動産の価値が決まるという考え方です。日本では1991年と2002年に不動産鑑定評価基準が改正され積極的活用が明示されました。

そうなると賃貸料をいかに高く設定できるかによって、お持ちの資産価値は変わります。実用性の判断だけでなく、収益性を高めるという視点からリフォームを考えるのも一つの方法です。

不動産に関わるコスト

不動産を所有するには、不動産取得税・固定資産税を始めとした税金、住宅ローン等の支払いと利息、修繕積立金や管理費、修繕やリフォーム費用といった必要な支払いがたくさん関わってきます。

それらを長期間に渡り（例えば躯体の償却を47年として）、かかるコストを計算したことがある方は少ないのではないでしょうか？

嫌なことは考えたくないものですが、住環境を維持するのにかかる費用を「生涯コスト」として一度計算してみると、お持ちの不動産への見方も変わります。

最近は都心部での土地価格の高騰も見られますが、日本の場合、一般的に築年数が経った建物は不条理なほど価格が下がるケースが多いものです。

計算をしてみて、資産価値は下がる一方、かかる経費が増大していく傾向が見えたのであれば、所有時期を決め売却するか、リフォームをして収益を生む資産に改良するかなどの検討も必要です 。

ライフサイクルと住まい

以前ほどマイホームへの憧れを持つ方は少なくなり、生涯賃貸派という方も増えてきているようです。ライフサイクルに合った住スタイルをとる方が増えてきているのでしょう。

家族構成の増減、高齢化、勤務地の変更など、長い人生ではその時々に適した住スタイルがあります。今お住まいの住宅が生活状況に最適でない場合も、コスト管理と同様に売却や賃貸への切り替えをする方が、より自然な選択かもしれません。その選択に住宅ローンというハードルがあるのであれば、ローン金額以上で売却できるか、賃貸の場合なら年間の支払いと収益のバランスが取れるか、といった要素が判断材料となります 。

リフォームで資産価値をUp

売却するにしても賃貸に出すにしても、リフォームで気をつけたいのは「一般的に好まれるデザイン」と「費用相場」を知ることです。

その土地で借り手がつきやすい部屋の傾向やリフォーム費用と賃料（売却価格）の相場は必ずありますから、リフォームすることでいかに資産的価値を高めるかは客観的な判断が必要です。

また、賃料や価格の上がり幅に対してリフォーム費用が上回る場合は、考え直すべきです。住み続ける場合にも、いずれの相続や贈与を考え、受け取る側が所有しやすい状態に保ち続けることが大事です。

まずは現状を知りましょう。そしてその現状を改善するために、各選択肢のメリットデメリットを理解し、どれを選択することで最大限資産を活用できるか十分検討する必要があります。

「建物の資産価値をリフォームで高めたい」。そうお考えの方は、相談から、始めてみてはいかがでしょうか？

 

そして、マツミが皆様にどんなお役たちが出来るのか？
他社とマツミの違いは？
などなど
お話させていただきました。
これは次回に・・・
皆様の何故？にお答えします
あなたの大切な住まいを守り、資産価値をあげたいなら宮脇までご相談下さい
笑顔届け隊　隊長　宮脇までお電話ください（072-627-5432）