株式会社マツミ matsumi

親兄弟メンバーズ

収益物件の売却を検討されている オーナー様へ (*^^*)

収益物件の売却を検討されている オーナー様へ (*^^*)

収益物件売却のために修繕履歴は必要?

 

 

 

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収益物件売却において修繕履歴の記録が必要な理由

 

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収益物件をできるだけ高く売却するには、修繕履歴を記録しておくことが必要です。

 

何故なら、購入者にとってどのような修繕や維持をしてきたかは重要なポイントになるからです。

 

購入をする際の大きな判断材料になるので、修繕履歴があると売却しやすくなります。

 

また、適切に修繕された直後は、高く売れる可能性があります

 

物件を売却する際には、築年数が大きく関わり古い物件の場合は売れにくくなることは

 

ご存知だと思います。

 

しかし、しっかりと修繕を行っていれば、適切な価格で売却できます!

 

中でも、一棟マンションやアパートの場合は、

 

購入者側に修繕履歴を提示してほしいと言われることがあります。

 

何故なら、いつどのような修繕をしたか分からなければ、購入後の資金計画が立てられない

 

のと修繕がされていない物件だった場合、購入した後に大規模修繕をしなくてはならず、

 

多くの費用が掛かるかもしれないからです。

 

それらを確認するためにも、修繕履歴を確認する必要があるのです。

 

よって、収益物件を売却する際、購入者に安心感を与えるためにも修繕履歴をしっかりと残しておきましょう。

 

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修繕履歴とは?

 

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修繕履歴とは修繕や更新などを含めて建物の建築部位や設備機器に関する、

工事履歴のこと。

マンションなどの建物の修繕や補修、改修などを行った際に、

施工時期・工事の費用・実際にかかったかかった費用などを記録したものです。

 

収益物件を売却するうえで修繕履歴の記録が必要な理由は、物件がいつどのような修繕をされてきたのかという情報は、買い手側が物件を購入するうえでの大きな判断材料なので、残しておきましょう。

 

たとえば、和室から洋室へと変更したという履歴があれば、

購入者は「和室よりも洋室のほうが家賃を高く設定できる」と思い、購入意欲が湧きますね。

 

さらに修繕履歴が記録されていれば、買い手も購入後の修繕資金計画を立てやすくなり

 

修繕履歴がきちんと記録している物件は売却しやすくなる傾向があります。

 

修繕履歴の記録は必要であり重要なことがおわかりいただけるのではないでしょうか。

 

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修繕履歴の具体的な記録方法

 

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修繕履歴を記録というと大層に思われるかもしれませんが

 

そんなことはありませんので、ご安心を!!

 

Excelや専用のソフトなどを使って自分で記録することもできます。

 

自分で作成する場合は、専用ソフトかエクセルなどの修繕履歴様式をダウンロードします。

 

今までに実施した修繕について、工事の内容を詳しく記入していくのです。

 

具体的には、実施時期や場所・部位、工事内容について記入します。

 

または、不動産会社に依頼する方法があります。

 

初めてなら、修繕履歴には書くべき項目や内容が多いため、専用ソフトや得意としている不動産会社に依頼した方が安心です。

 

具体的に記録する項目の例として、下記のような項目があります。

 

 

・修繕工事の名称

 

・対象範囲(場所や階など)

 

・実施した時期(着手日と完了日)

 

・工事の分類(建築・空調など/屋根・ボイラーなどの対象物/タイルなどの仕様)

 

・工事の内容(部位や使った部材・機器など)

 

・修繕した理由

 

・かかった費用    などです。

 

 

修繕履歴に記録する項目は多くありますし、専門的な内容もありますから

 

最初は不動産会社に相談したほうがいいかもしれません。

 

記録する際に、修繕工事の契約書や図面、積算内訳書などの関連書類も一緒に保存しておきましょう。

 

 

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記録しておくと売却の際有利になる修繕工事がある!!

 

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・外壁や内壁の塗装

 

・雨漏りの修繕

 

・給湯器を修理・交換した時期

 

・火災報知器などの消防設備を修理・交換した時期

 

・シロアリ退治

 

などです。

 

※ 履歴を残しておくといい修繕の具体例として

 

 

修繕履歴では、具体的に「雨漏り修繕」「外壁の塗り替え」「白アリ駆除記録」

「給湯器の設置年数」

 

「火災報知器設置と消火設備の交換」があればベストです。

 

特に、雨漏り修繕は重要視される項目です。

 

雨漏りの修理や合併浄化槽の復旧には数十万円掛かり、

 

購入者は最初から雨漏りがしている物件を欲しいとは思わないでしょう。

 

修繕されている場合は、その履歴を確認していつ行われたか、行った業者はどこかの確認をしているのです。

 

外壁塗装改修では、物件の寿命を左右するものになるので確認が必要です。

 

一般的には外壁塗装は約10年~15年に一度行われ、それ以外にもヒビや割れがあった場合は修繕しなくてはなりません。

 

修繕履歴が残っていると、いつ行ったかが分かるので購入者側も安心できます。

 

また、白アリに浸食されてしまうと、大規模な修繕が必要になるため重要項目になります。

 

よって、白アリの駆除記録は残しておく必要があります。

 

また、白アリ被害による修繕をしたことがあるかも重要です。

 

白アリ駆除は定期的に行う必要があるので、いつ行ったかの記録や業者名がわかるといいでしょう。

 

給湯器の設置年数も重要な項目で、給湯器の寿命は約10年~15年と言われているので、

 

それ以上の年数使っている場合は交換しなくてはならないのです。

 

給湯器寿命が近い場合は入居者が入る前に、交換する必要がありますし

 

入居後に不具合や交換があると、工事が大変なことになります。

 

もし、寿命まで期間があったとしても、給湯器は定期的なメンテナンスも必要になるので

 

点検時期も把握しなければなりません。

 

よって、給湯器の設置年数も修繕履歴に残しておく必要があります。

 

さらに、火災報知器設置と消火設備の交換も、修繕履歴に残しておきましょう。

 

物件を所有するには消火設備などの決まりがあり、

 

それらを正しく行っていないと消防署からの改善命令や要請があります。

 

新しい物件の所有者は、内容をしっかりと確認して安心して暮らせる物件にしなくてはなりません。

 

所有者が新しくなると、新規消防設備を作らないかという要請があることもあります。

 

例えば、火災時に自動で連絡できる設備や消火器交換、新設の避難階段などです。

 

新しい所有者は修繕履歴を持っていれば、消火器がいつ交換したかも分かるので安心です。

 

交換した時期が分からないと、不具合に備えて交換しなければならなくなってしまうのです。

 

よって、安心して購入してもらうためには、消火設備などの記録は重要になります。

 

 

外壁の塗装や雨漏り、シロアリなどは、物件の寿命に大きく影響してくるので

 

きちんと修繕履歴を記録しておく必要がありますし、残しておくことで大きなメリットになります。

 

給湯器や消防設備など、定期的に交換する必要がある機器については、

 

設置年数や修理した時期を記録しておきましょう。

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まとめ

 

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収益物件をスムーズに売却するためには、修繕履歴の記録が必要です。

 

収益物件の価値を上げるためにも、買い手が気になるだろう部位の修繕内容はきちんと記録し、分からない点は不動産屋に確認するようにしましょう

 

その際には、修繕内容がわかる資料として設計図面や契約書、積算内訳書などがあるといいでしょう。

 

それらも重要な資料になり、売却の際には引渡すことになるので一緒に保管しておくことが大切です。

 

維持管理費への影響が少ない部分的修繕や補修に関しては省略してもいいのですが、

 

なるべく記録に残しておくことで、より詳しい参考資料になります。

 

修繕履歴を残すことで収益物件を効率的に売却できます。

 

修繕履歴が残っていないと、購入者の候補から外されることもあります。

 

売却の際に物件の価値を下げないためには、修繕履歴が大切になります。

 

売却予定があってもなくても準備しておいてください。 

 

 

マツミでは、マンションの大規模修繕を多く手掛けた経験を基に、

お客様の状況に応じて対応策を一緒に考えさせていただきます。

 

オーナー様のご要望や既存の状態、環境に合わせ、親切丁寧にご説明をいたします!

現地調査・見積依頼は「無料」です。ご相談のみでも結構です。

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